不動産が関係する相続のお悩み

不動産の相続は事前に相続人を確認したり、分割方法を決めておいたりなど、トラブルを回避するためにはっきりさせておくべきことがいくつかあります。相続に関する基礎的な知識や事前準備、税金について岡山市・倉敷市で不動産売却・買取を手がけるアーバンソリューションが解説していきます。

不動産を相続される前に「誰が相続するのか」をはっきりとさせておきましょう。一般的に法定相続人として規定されるのは夫や妻といった「配偶者」です。それ以外の方は第1順位として子供、第2順位として親、第3順位として兄弟姉妹といった順位付けがされます。

また、法定相続人以外でも遺言に記されている方は相続人となります。その場合、遺言に記載された条項が優先されますのでご注意ください。「遺産に借金があるため相続したくない」という場合は法定相続人の方や遺言に残された方がご自身で遺産放棄の手続きをします。

このように、遺産を相続する優先順位は法的に決められています。大切な遺産を誰が相続するのか、それとも放棄するのかなどをまずははっきりさせていきましょう。

遺産の分配割合については民法に定められているため、それに従っておけば複雑な問題にはなりにくいものです。ちなみにお子様については、実子・養子・認知した子供によって分配割合に違いはなく、平等に割り当てられます。

分配割合が通常とは異なるケースもございます。たとえば、遺言書に特別な記載事項があり、特定の遺族に多く割り当てられている場合もあるでしょう。法的には遺言書記載の内容が優先されますので、相続割合について何か書かれていないか必ず確認してみてください。

また、相続人同士で話し合うことで異なった分配割合にすることもできます。たとえば、妻が子供に多く遺産を渡したいという場合は、両者で話し合った上で割合を変更することが可能です。また、相続放棄してその分をほかの法定相続人に渡すといったこともできます。

遺産の相続には「相続税」がかかる可能性がございます。実は近年、相続税の基礎控除が引き下げられまして、相続税の支払いにお困りになっている相続人の方が増えてきています。

相続税の基礎控除額は「3,000万円＋法定相続人×600万円」という式で算出することができ、たとえば法定相続人が5人ならば6,000万円です。

基礎控除の引き下げとともに、近年は都市部の地価も高騰してきています。そのため、遺産に都市部の不動産が含まれている場合は相続税が驚くほど高額になってしまうことも少なくありません。

税金は現金で支払うことが原則ですから、相続した土地の価値によっては売却して支払いに充てる必要もでてくることでしょう。大切な資産を将来的に活用・運用するためにも、できる限り相続税対策などはしておくようにしてください。

相続不動産を売却する場合「単独で相続し売却」「売却して換価分割」の2つのパターンがございます。

「単独で相続し売却」の場合は不動産の相続を誰がするのかさえはっきりしていればそれほど難しくありません。

たとえば相続人が2人、遺産のうち不動産の価値が2,000万円、預貯金等が1,000万円で相続財産を2分の1とする場合。不動産を相続した方が預貯金を相続した方に500万円渡します。そうすることでお互い1,500万円の相続が完了するという形です。
このようなケースは代償分割といいます。

不動産は相続財産の中でも価値が高いため取り合いになってしまうケースも珍しくありません。そうした場合は「売却して換価分割」することをおすすめします。

たとえば相続人が3人、不動産価値が3,000万円、預貯金が3,000万円、相続する財産はそれぞれ3分の1とする場合。不動産を売却して預貯金と合わせて現金を6,000万円とします。それを3人の相続人に等しく2,000万円ずつ渡すという流れです。
このケースではほかの相続人から必ず売却合意形成を得ることが必要になります。

「単独で相続し売却」「売却して換価分割」いずれのケースでも必ず行わなくてはいけないのが、売却する方が相続登記を行うことと、「遺産分割協議書」に遺産を分割する旨を記載することです。前者は相続不動産を売却する際に必ず必要なことで、後者は贈与税が課せられないようにするために必要となります。

このような複雑な相続不動産の売却に関する手続きも、当社では司法書士や税理士と連携してスムーズにご提案・ご対応をさせていただいております。ぜひお気軽にご相談ください。

相続不動産で困るケースとして多いのが、住宅ローンが残っていた場合です。

原則として相続不動産に残っているローンの支払は相続人全員が連帯して負担することになっています。しかし、多くの場合は住宅ローン利用時に「団体信用保険（通称：団信）」に加入しているため、負担額がほとんどない場合もございます。

団信というのは生命保険のようなもので、ローン名義人が死亡したタイミングで、住宅ローンの残額が借入先の金融機関に支払われます。ですから、住宅ローンを支払い途中で名義人方が亡くなった場合は、まず被相続人となる方が団信へ加入していたか金融機関に確認してみてください。そして実際のローン残額を確認しておきましょう。

もし団信に加入していない場合、不動産とともに多額の住宅ローンを相続したくないと考える方もいらっしゃることでしょう。その場合は被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に裁判所に申し立てることで相続放棄することができます。
ただ、相続放棄を申し立てると、不動産以外の財産も放棄することになりますので慎重にお考えください。

相続不動産を売却した際にかかる税金としては「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」の4つとなります。

譲渡所得税は「売却価格－必要経費（取得費＋譲渡費用）」で計算することができます。これでマイナスになるようであれば譲渡所得税はかかりません。

プラスになる場合は以下の形で税金がかかります。

印紙税は不動産売却時の売買契約書に貼付する印紙代金のことです。売却価格によって変動し、具体的には以下の形になります。

※H26.4.1からR4.3.31まで

相続登記や抵当権抹消登記に必要な税金です。以下の計算式で算出することができます。

「登録免許税=固定資産税評価額×税率」

税率は登記の内容によって異なります。例えば土地・建物を相続する場合は、0.4％です。

消費税は相続不動産の売却代金ではなく、不動産会社に支払う仲介手数料などにかかるものです。というのも、土地・建物の売買は買主様が個人・法人に関わらず消費税は非課税となるためです。

ちなみに正規仲介手数料は以下となります。

【対策・活用したい】
相続税対策・土地活用

相続によって不動産を得たものの、県外など遠方に住んでいるために放置してしまうケースは少なくありません。

定期的に管理できず長年放置してしまうと、資産価値の目減り、崩落による通行人へ怪我をさせる、害虫・害獣による異臭、近隣住民からのクレーム、特定空き家指定などといったさまざまなリスクがございます。特に特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税が6倍にもなり、最終的には強制的に取り壊されて解体費用を請求されるといった事態になる可能性があります。

このようなリスクを避けるためにも、なるべく早く売却するか活用するかを決めましょう。当社ではお客様のご事情を親身に伺った上で、最適な空き家の売却・活用方法をご提案することができます。ぜひお気軽にご相談ください。

【空き家を売りたい】空き家売却

相続した土地の場合、「取得費加算の特例」というものを活用することで節税することが可能です。

この特例は相続した土地を3年10ヶ月以内に売却することで適用されるものです。内容としてはこの期間内に売却することで、相続税を取得費に含めることができ、譲渡所得税を抑えることができるというものです。

譲渡所得は「不動産の売却価格 – 必要経費（取得費＋譲渡費用）」で算出することができます。この計算式でわかるように取得費が増えれば、譲渡所得が減るため支払う税金も抑えられます。場合によってはマイナスとなるため、まったく支払わなくてもよい可能性もあるでしょう。

取得費加算の特例を受けるためには

• 相続してから3年10ヶ月以内に売却する
• 相続によって財産を取得した本人である
• 財産取得により相続税が課税されている

ことが要件となります。それほど難しいものではありませんので、この特例の利用を検討してみるのもよいのではないでしょうか。

ほかにも相続した土地を売却する際に節税として利用できる特例がいくつかあります。

住んでいた物件を売却する際、要件を満たしている場合に適用される特例です。通常、建物を売却する際に適用されますが土地のみでも、適用されるケースがあります。

たとえば家付きの土地を相続して移り住み、住み替え等の理由で家を取り壊して土地のみを売却する、といった方が対象になります。

2009年(平成21年)1月1日～2010年(平成22年)12月31日までに購入した土地限定となります。これに該当する土地を一定期間が過ぎてからの売却すると譲渡所得から1,000万円の控除を受けることができます。

公共事業に協力する形で土地の売却をする場合、5,000万円の特別控除を受けることができます。

相続した土地が一定の条件を満たしている農地である場合、その売却で800万円～1,500万円の控除を受けることができます。

相続の有無に関わらず、土地の売却で利益が発生した場合は確定申告を行う必要があります。会社員であれば会社側が年末調整を行うため必要ありませんが、土地売買は個人の取引によって生まれた利益であるため、自分で申告しなくてはいけないのです。

土地売却で支払う税金は分離課税となり、ほかの所得とは合算せずに行われます。また、特別控除を受ける場合は申告書や必要な書類が異なる場合があるため事前に確認する必要があります。

ちなみに、土地の売却代金から経費や取得費用を差し引いてマイナスとなる場合は、譲渡所得が発生しないため、確定申告の必要はありません。

当社では確定申告を始めとした各種税金に関するアドバイスを行っています。税理士や司法書士と連携しわかりやすくサポートいたしますのでぜひご相談ください。

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