相続税対策や土地活用をして
相続資産を活かしましょう
近年、相続税の基礎控除額が引き下げられたことで、相続税の支払いに悩む方が増えてきています。こちらでは、相続税対策の基礎知識や田舎の土地を有効活用する方法について、岡山市・倉敷市で不動産売却・買取を手がけるアーバンソリューションが解説していきます。
不動産が相続税対策になる理由がある
遺産を相続する際、実は現金よりも不動産の方が相続税対策になります。
その理由となる3つのポイントをご紹介しますのでご覧ください。
| 現金よりも評価額が低い | 不動産の方が相続税対策に有利になるのは「現金よりも評価額が低い」からです。たとえば、2,000万円で購入した土地でも評価額は相続時に20％ほど下がりますので、1,600万円程度となります。このように課税対象額が下がるため、相続税も抑えられるのです。 |
|---|---|
| 第三者に貸すことで税額が下がる | 賃貸の場合は約30％評価額が減額されます。3割の減額は相続する資産が多ければ多いほどその恩恵を受けることができるでしょう。 実際に資産家の方はマンション経営をして税金対策する方もたくさんいらっしゃいます。 |
| さまざまな特例を利用できる | 不動産は現金よりも適用できる特例や控除が多くあるため、知識があればほとんど相続税がかからないといったこともあります。 |
現金と不動産の相続評価額の違い
現金と不動産の相続税評価額の違いについて簡単にご説明します。
現金は相続した金額そのままが評価額となります。つまり、2,000万円であればそのまま評価額も2,000万円となるのです。
土地建物の場合は実際の価値よりも評価額が下がります。一般的に土地は20～30％減少し、建物は40～70％下がる傾向にあります。
つまり、2,000万円の土地であれば評価額が1,600万円程度、建物ならば少なくとも評価額が1,200万円程度になるということです。
賃貸の場合はさらに評価額が下がります。普通の土地建物の場合と比べてさらに30％ほど評価額が下がりますので節税効果はかなり高くなります。
そのため、余裕があるならば不動産所有はもちろん、賃貸経営は税金対策としてかなり有効な手段ということです。
相続税対策の方法と効果について
相続不動産を資産として活かし、相続税対策をするいくつかの方法をご紹介します。効果の高さや手軽さについてA～Eで評価していますので参考にしてみてください。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 相続税対策 | 内容 | 節税効果 | 手軽さ |
|---|---|---|---|
| アパート・マンションの建築・賃貸運営 | 賃貸物件は相続税評価額を大幅に減らせます。空き地にアパート・マンションを建築すれば節税対策としてかなり有効です | A | E |
| マンション購入 | 賃貸用にワンルームマンションを購入する方法です。建築するより費用がかからず節税対策効果も高いです。 | C | D |
| 賃貸不動産を個人から法人所有に切り替える | 賃貸住宅は個人よりも法人保有の方が相続税だけでなく所得税の節約になります。 あらかじめご家族を株主や役員とする法人を設立して個人保有物件を法人譲渡してみましょう。 |
B | E |
| 「相続時精算課税制度」を利用した不動産贈与 | 不動産の生前贈与には節税効果がありませんが、「相続時精算課税制度」を利用する場合は話が違ってきます。 価値の上昇が見込める不動産であれば、贈与時の時価で計算されるため、節税できる可能性があります。 |
D | B |
| 建築資金や居住用不動産の購入資金を配偶者に生前贈与する | 配偶者に対しては2,000万円までの生前贈与は非課税となる特例があります。 | D | B |
| 不動産売却 | 将来的に使う予定がなく、収益性が低いと判断される不動産をあらかじめ売却する方法。 贈与可能となり納税準備金としても活用できます。 |
E | A |
田舎の土地には多くの活用方法があります！
田舎暮らしニーズを捉え移住や別荘としての住宅用途
田舎の土地は一見需要がまったくないように思われがちですが、実は都市部に住む一部の方からはかなり注目されています。実際に近年は、田舎暮しに憧れる方は少なくないですし、保養地・別荘地として田舎の土地を購入検討される方がたくさんいらっしゃいます。
老後を穏やかに過ごしたい方、ネット環境さえあれば安いランニングコストで住める田舎が良い、農業をしながらのんびり暮らしたい、さらには空気のよい田舎にて病気の療養や子育てをしたいという方もいらっしゃいます。そういった層からのニーズを取り込むことができれば土地の売却・活用の道は大きく開けることでしょう。
古民家や太陽光発電用地としての事業用途
田舎の土地や建物は田舎暮らしや古民家への民泊といった用途として活用されるケースが増えてきています。また、自治体やNPO団体に空き家を貸すことで、体験宿泊施設、介護施設、地域のコミュニティスペースなどのような用途も考えることができるでしょう。
ほかにも、本格的に事業用として田舎の土地を活用することもできます。もちろん賃貸アパート・マンションといったものは需要が少なく成り立つ可能性は高くありません。しかしたとえば、太陽光発電であれば、集客を気にすることなく土地を事業用地として活用することができます。
実際に太陽光発電パネルを購入して作った電気を販売している方もいらっしゃいますし、事業者や個人に太陽光発電用地として売却するケースも増えてきています。
土地を増やして需要を高める
売却するにも活用するにも土地の広さが中途半端…という場合には新たに隣接する土地を購入して大きくまとめることで有効利用できるという考え方もあります。
たとえば2つの土地を1つにまとめればそれだけ広く大きな土地になります。資産価値はそれぞれ分割した状態よりも高くなりやすく、売却需要も高まりやすくなるでしょう。
また、田舎では同族が近くに住むということが少なくありません。たとえば都市部で暮らしていたお子さんが親元の近くに引っ越してきて新築するというケースもよくあります。そういったタイミングに十分な広さを持つ土地があれば、売却もしやすいのではないでしょうか。
ただ、不動産会社を通さずにお知り合いに売却する場合は地域相場よりも安くなる傾向にありますのでご注意ください。
新型コロナウイルスによる地方移住の需要
新型コロナウイルスの感染拡大は社会や経済に大きな打撃を与えていますが、実はその影響を受けて、地方移住の関心も高まっているのです。
実際に内閣府の調査によると、20代30代の地方移住への関心は高まっているとされています。都市部では通勤・通学時に感染確率が高く、安心して外にでることができないためです。
また、テレワークによって仕事の仕方に変化があったことも大きく関係しています。週または月に数回出社すれば仕事ができることが証明され、地方であっても都市部の企業に勤めることは現実的になってきているのです。
以前、不動産の売却をしていたが売れ残って諦めてしまったという方も、ぜひこの機会に活動を再開してみてはいかがでしょうか。
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当社は不動産業歴20年以上のスタッフが、岡山市に密着して「あたたかい不動産屋さん」を目指しております。お客様はもちろん地域のみなさまから愛される不動産会社であるために、人と人との対話を大切にした対応で、満足度の高い不動産価値をご提供し、最後まで責任を持って業務に取り組んでまいります。
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