売却の基礎知識

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不動産売却をスムーズに進めるために
知っておきたい基礎知識

不動産売却はほとんどの方が初めてのご経験であり、迷いや不安があっても仕方ありません。このページでは不動産売却をなるべくスムーズに進めて、なるべく希望にそった形で利益を得るために知っておきたい知識を、岡山市・倉敷市で不動産売却・買取を手がけるアーバンソリューションがご紹介します。

不動産売却の考え方

周辺地域の相場を確認しておきましょう

周辺地域の相場を確認しておきましょう

不動産売却をご検討されるならば、「周辺地域の相場」を把握しておくことが大切です。

「物件がなかなか売れない」「売れ残りにより大幅値下げすることになった」こういった経験をされる売主様は意外なほど多いものです。不動産が売れない理由はさまざま考えられますが、「地域相場とかけ離れた値段」をつけてしまっていることも少なくありません。スムーズかつできるだけ高く売るためには、周辺地域の相場を理解してそれに合わせて価格設定することが大切です。

また、周辺地域の相場を知っていれば「手持ちの物件は○○万円くらいで売れるだろう」という予測を立てることができます。たとえば、住み替えにより不動産売却をご検討されている場合、相場を知っていれば資金計画を立てやすくなります。

このように、事前に周辺地域の相場を確認しておくことは売主様にとって多くのメリットとなります。「相場の調べ方がわからない」「詳しい地域事情や相場を知りたい」という方はぜひお気軽に当社までご相談ください。

不動産価格の3つの基本的な考え方

不動産の売却価格を決定するのに必要な3つの考え方についてご説明いたします。

個別性がある

個別性がある

不動産売買の基本的なものとして「同じ物件は2つとしてない」という考え方があります。たとえば同じ地域・同じような面積・間取り・築年数であっても、細部を見れば物件はそれぞれまったく別物です。似たような物件でも交通の便が良かったり、築年数が同程度でも設備が最新であったりなど、物件それぞれの持つ個別性は価格に大きな影響を与えます。

変動性がある

変動性がある

不動産の価格は時間の経過とともに変わります。同じ物件であっても、地域の再開発により需要が高まり価格が高騰するというケースは珍しくありません。もちろん逆に何らかの理由により需要が下がり、価格が下落するということもございます。

つまり、不動産価格には変動性があるため、取引時点の相場は物件価格に大きな影響を与えることになります。地域の開発状況などを含め、不動産市場の動きを頭に入れて価格を決めることがより高く・スピーディーに売却するコツとなるでしょう。

売主様・買主様の合意が必要である

売主様・買主様の合意が必要である

不動産売買は売主様と買主様の双方が合意した時点で成立いたします。長く売れ残っていて買主様からも値下げ希望があれば、価格を下げることも考える必要があるでしょう。逆に購入希望者様が多ければ、売主様の納得いく価格を提示した方に売却するということもできます。

地域相場や物件そのものの価値などの要素ももちろん重要ですが、最終的には売主様・買主様それぞれが納得いく価格で決定するわけです。

所有する不動産の「いいところ」「悪いところ」を言えるようにしましょう

所有する不動産の「いいところ」「悪いところ」を言えるようにしましょう

不動産売買に限ったことではございませんが、商取引において「相手の立場に立つ」ことが必要です。たとえば、売主様がなるべく高く・スムーズに物件を売却したいならば、実際に購入をする買主様の気持ちを考え、「こういう物件なら買いたい」「こういう人と取引したい」と思ってもらうこと=信頼を得ることがとても大切です。

買主様に物件と売主様を信頼してもらうためにも、包み隠さず物件の「いいところ」「悪いところ」を伝えられるようにしましょう。たとえば、以下のような項目で良い部分・悪い部分を箇条書きにしてみてはいかがでしょうか。

  • 利便性(近隣の交通機関や商業施設)
  • 間取りや広さ
  • 設備やデザイン
  • 住みやすさ(治安や雰囲気)
  • 将来性(再開発があるなど)

売主様ご自身が購入希望者となったときに気になる部分を思い浮かべてみて、それぞれの「いいところ」「悪いところ」を箇条書きにしてみてください。客観的に書き出してみると、自分でも気が付かなかった物件の輪郭が見えてきますので、より売りやすい価格帯がわかるようになります。さらに、購入希望者様にアピールしたいポイントも明確になりますので、販売活動によい影響を与えてくれます。

不動産の売却方法について知りましょう

不動産の売却方法について知りましょう

不動産売却には大きく分けて「仲介売却」と「不動産買取」の2種類方法がございます。

仲介売却は「なるべく高く売りたい」方におすすめの売却方法です。不動産会社が売主様・買主様のお取引を仲介します。依頼を受けた不動産会社がチラシやWEBでの宣伝やREINSの登録といった売却活動を行い、購入希望者様との条件交渉や契約・引き渡しなどのサポートも行います。

不動産買取は「物件をスピーディーに現金化したい」方におすすめの売却方法です。不動産会社が売主様より直接買い取るため、売却活動などの時間がかかりません。

買い手 仲介業務の有無
仲介売却 購入希望者となる個人または法人 販売活動や条件交渉などを行う
不動産買取 不動産会社 行わない

この2つ以外にも「任意売却」「リースバック」などといった特殊な方法もありますが、基本的には「仲介売却」「不動産買取」をベースにしたものです。

当社では「お客様に少しでも多くの利益を得ていただきたい」という考えから、仲介売却をメインにおすすめしております。もちろん、「なるべく早く売却したい」といったご希望があれば不動産買取にも対応可能です。「ローンの支払が厳しい」「相続した土地の扱いに困っている」といったお客様ごとのご事情もしっかりヒアリングした上で、最適な不動産売却方法をご提案させていただきます。

不動産売却をご検討されている・お悩みになっているならば、人と人とのつながりを大切にするアーバンソリューションまでお気軽にご相談ください。

不動産売却時にはこんな税金と諸費用がかかります

不動産売却時にはこんな税金と諸費用がかかります

不動産売却ではさまざまな税金・諸費用がかかります。不動産会社への仲介手数料、所得税・住民税、各種専門家への支払いなどが必要となります。

おもにかかる費用として覚えておきたいものを以下にまとめてみました。

仲介手数料

仲介売却において依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。金額の上限は法律で決められていて、以下の形となります。

物件売却価格 仲介手数料(上限)
200万円未満 5%(+消費税)
200万円~400万円未満 4%+2万円(+消費税)
400万円超 3%+6万円(+消費税)
例:不動産売却金額が1000万円の場合、仲介手数料は最大36万円(+消費税)となります。
所得税・住民税

不動産売却時に譲渡所得が発生した場合にかかる税金です。譲渡所得は「不動産の売却価格 - 不動産売却時にかかった費用 = 譲渡所得」で割り出すことができます。この計算式によって譲渡所得がマイナスとなる場合は所得税・住民税を支払う必要がありません。

また、不動産所有期間によって以下のように税率が変わります。

所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 譲渡所得税率
5年以下 30% 9% 0.63% 39.63%
5年以上 15% 5% 0.315% 20.315%

ちなみに、譲渡所得税は3000万円の特別控除や軽減税率、損益通算、繰越控除などといった特例を受けることも可能ですので、ぜひ専門家にご相談ください。

印紙代 売買契約書に貼付する収入印紙代金です。契約書に記載されている金額に応じて印紙代金が変わります。
土地家屋調査士費用 土地の境界や測量、未登記部分の登記などが必要になる場合にかかる費用です。
住宅ローン関連 抵当権抹消費用やそれに関わる司法書士手数料です。すでに新居にお引っ越しされている場合は住居変更登記が必要になるケースがあるので確認しましょう。
所有権移転費用 売主様から買主様に所有権(名義)を移転する費用です。取引物件の評価価格によって異なりますので、事前にお見積りいたします。
そのほかの費用 新居への引っ越し費用、国民健康保険税などそのほか費用です。

隠れた欠陥などは売主の責任ってご存知ですか? 
契約不適合責任について

隠れた欠陥などは売主の責任ってご存知ですか? 契約不適合責任について

不動産売却において注意しておきたいのが売却に伴う売主様の責任です。戸建てや土地であれば土地の境界を事前に明示する義務がありますし、買主様に不利益となる可能性のある点はすべて伝える義務があります。

そしてもっとも注意したいのが「契約不適合責任」です。これは不動産売買に限らず、商取引において数量不足、欠陥・不良などのように売却側の商品の不備があった際に、売主様側が買主様側に負う責任です。

契約不適合責任はたとえ売却後かつ売主様側が知らなかった欠陥であったとしても、売主様側が補修等の費用を負担しなくてはいけません。場合によっては売買契約そのものが破棄される可能性もあります。

売却後に契約不適合によるトラブルを防ぐためにも、契約前にしっかりとご自宅の状態を確認しておきましょう。

PICK UP

売却時には、ホームインスペクションがおすすめ!

PICK UP!売却時には、ホームインスペクションがおすすめ!

買主様目線にとって、中古住宅の購入には「欠陥があったらどうしよう」「リフォームやメンテナンス費用が高かったら困る」といった不安があります。また、実際に購入後に説明されていなかった欠陥が見つかり、売主様とトラブルになるケースも少なくありません。売主様側からすると、せっかく売却したのに自分でも知らなかった欠陥の補修に費用がかかるのは困るものです。

このような契約不適合によるトラブルを未然に防ぐのにおすすめなのが「ホームインスペクション」です。ホームインスペクションとは簡単にいうと「建物診断」のことで、専門家がプロの目線により欠陥の有無・劣化状況などを細かく診断していきます。改修が必要となる箇所・必要となるコスト、いつまでに改修すべきかなどの目安を提示してくれます。

ホームインスペクションによって建物の健康状態を知ることができることは、売主様・買主様どちらにとっても大きなメリットとなるでしょう。

買主様側からすると、専門家による建物診断によって「万全である」と証明されている物件ならば、中古住宅であっても安心して購入することができます。売主様側からすれば、所有物件の正確な情報を伝えることができるため説明責任を果たすことができますし、包み隠さず情報を提供することで購入希望者様との信頼関係を築きやすくなるでしょう。もちろん、契約不適合責任を未然に防ぐという意味でも大きなメリットがあります。

中古住宅の売買が盛んになっている昨今、売主様・買主様どちらにもメリットのあるホームインスペクションは国が制度化を推進しつつあるものです。ぜひ売却時にはホームインスペクションをして、建物の健康状態をチェックしておきましょう。